Cláusula suelo

En las hipótecas que mucha gente ha contratado para su vivienda o local, existen unas cláusulas que nos obligan a regirnos por ellas y una de estas son las llamadas cláusula suelo.

Cláusula suelo

Que és una cláusula suelo?

Se trata de una cláusula que establece un mínimo a pagar en las cuotas de la hipoteca aunque los intereses ordinarios que se han acordado con la entidad financiera estén por debajo.

La mayoría de hipotecas que se suscriben en España tienen un tipo de interés que se fija en función de un tipo de referencia, sobre todo se aplica el valor del Euribor, aunque también existen otros como el IRS (Interest Rate Swap) o el IRPH (Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios), más un diferencial que varía en función de la entidad.

Así, se conoce como suelo de la hipoteca aquel que fija un porcentaje mínimo aunque el interés surgido de la suma del Euribor y el diferencial sea inferior.

¿Es legal el suelo en las hipotecas?

En principio, la aplicación de este tipo de cláusula no es contraria a la ley, según está establecido el Banco de España y la Ley Hipotecaria y han argumentado abogados consultados. En cambio sí lo es por su carácter abusivo y cuando las entidades financieras no informan de su presencia.

Así, bancos y cajas están obligados a explicar las condiciones del contrato hipotecario de forma entendible a todo tipo de solicitantes. De hecho, una disposición administrativa incluida en la Ley de Disciplina e Intervención de las Entidades de crédito vela por la transparencia y la protección de los clientes.

En esta línea, y siempre que se firme una hipoteca, las entidades de crédito están obligadas a entregar un folleto informativo en el que se especifiquen con claridad las condiciones del préstamo. El objetivo de este requisito es hacer comprensibles las implicaciones financieras del contrato a los clientes y usuarios.

Abogados del ICAB (Ilustre Colegio de Abogados de Barcelona) remiten al artículo 82 y siguientes de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2007. En él se estipula cuándo las condiciones pueden considerarse desmesuradas.

¿Qué bancos aplican cláusula de suelo?

Casi todas las entidades bancarias han establecido un suelo en las hipotecas en algún momento. La ADICAE ha contabilizado más de un centenar de entidades que operan en España y contra las que ha presentado dos demandas.

¿Cómo sé si mi hipoteca tiene suelo?

La aplicación de la cláusula aparece en la escritura del préstamo hipotecario. Se suele identificar bajo epígrafes con títulos como “límites a la aplicación del interés variable”, “límite de la variabilidad” o “tipo de interés variable”. Son cinco o seis líneas en las que se establece que el interés nunca podrá ser inferior, en el caso del suelo, o superior, en el caso del techo, a un porcentaje determinado.

No se tiene que confundir la escritura del préstamo hipotecario con la de la vivienda. Y es que en muchos casos no se dispone del primero. Para hacerse con él se tiene que solicitar a través de un notario. El precio del documento oscila dependiendo del número de páginas que contenga.

¿Cómo eliminar el suelo de mi hipoteca?

Los abogados consultados coinciden en indicar que, en el caso de tener un suelo en un contrato hipotecario, se tiene que intentar llegar a un acuerdo extrajudicial con la entidad financiera que lo ha aplicado y negociar su eliminación a través de un proceso de mediación. Con todo, la negociación no acaba siempre con éxito y se tiene que recurrir a los juzgados. Aquí mostramos los pasos que se pueden seguir para intentar quitar la cláusula:

1. Escribir una carta al director de la sucursal en la que se firmó la hipoteca y solicitarle que se anule la cláusula del suelo que aparece en la escritura y que se considera abusiva.
2. Si no se obtuviera respuesta, presentar una hoja de reclamación a la entidad financiera en la que se pone en conocimiento el interés del afectado por iniciar un proceso de mediación para eliminar la cláusula del suelo.
3. Dirigirse al defensor del consumidor del banco o caja e informarle de los pasos que se han llevado a cabo y de los que no se ha tenido respuesta. Pedirle también que se anule la cláusula del suelo que aparece en el préstamo y que se devuelva o compense la cantidad más que se ha cobrado hasta el momento. Las entidades acostumbran a disponer de cartas tipo de reclamación.
4. Si tampoco hubiera contestación, presentar un formulario al Banco de España informando del proceso de queja.
5. Si tras dar a conocer al banco o caja la reclamación que se ha realizado al Banco de España tampoco se da una solución para eliminar la cláusula de suelo de la hipoteca, intentar hacer una subrogación de la hipoteca, cambiar nuestro préstamo a otra entidad que nos ofrezca mejores condiciones. Si bien era una práctica habitual hace un tiempo, puede no salir a cuenta en la actualidad por los altos diferenciales que aplican las entidades financieras, los duros requisitos que se exigen a la hora de firmar una hipoteca y los gastos de cancelación y apertura.
6. En última instancia, acudir a un abogado especializado, procurador u organización de consumidores para denunciar los hechos e iniciar el proceso legal o adherirse a una demanda colectiva.

Entidades que ofrecen ayuda

• ADICAE (Asociación de Usuarios de Bancos, Cajas y Seguros)
• FACUA (Consumidores en Acción)
• OCU (Organización de Consumidores y Usuarios

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